Vragen en antwoorden over huren en verhuren vanaf aanslagjaar 2024

Nieuwe voorwaarden voor huur als aftrekbare beroepskost

Juridisch advies

Vragen en antwoorden over huren en verhuren vanaf aanslagjaar 2024

BDS

De federale regering onderwerpt de aftrek van huurgelden als beroepskost vanaf inkomstenjaar 2023 aan nieuwe voorwaarden. Meer nog: in sommige gevallen zal de fiscus de aftrek niet langer toestaan. In deze blog leest u wat de nieuwe voorwaarden zijn en wat dat voor uw onderneming betekent.

Dit weet u na het lezen van dit artikel:

  • waarom er nieuwe regels voor huur als beroepskost zijn,
  • watdenieuwevoorwaardeprecies inhoudt,
  • welk effect deze voorwaarde op uw onderneming kan hebben,
  • waarop u moet letten als huurder en verhuurder, en
  • hoe u de nieuwe regels praktisch aanpakt.

De volledige uiteenzetting leest u hieronder.

Over beroepskosten en aftrekbaarheid

Bepaalde kosten die u maakt voor uw beroepsactiviteiten zijn aftrekbaar. Dat wil zeggen dat u deze kosten mag aftrekken van uw jaaromzet. De winst die overblijft, daarop betaalt u belastingen.

Sommige kosten kan u integraal inbrengen, andere slechts gedeeltelijk. Er bestaan ook zogenaamde verworpen uitgaven. Een fiscaal accountant hanteert al deze kosten om uw fiscaliteit te optimaliseren.

Welke kosten zijn aftrekbaar?

Aftrekbare beroepskosten zijn:

  • de kosten die de onderneming tijdens het inkomstenjaar heeft gemaakt of gedragen,
  • de kosten die ervoor zorgen dat de onderneming belastbare inkomsten verkrijgt of behoudt, en
  • de kosten die op vlak van echtheid en het bedrag worden verantwoord via bewijsstukken, of (als dat niet mogelijk is) door alle bewijsmiddelen van het gemeen recht, met uitzondering van de eed.

 Zijn alle kosten volledig aftrekbaar?

Neen. Zoals hierboven vermeld zijn sommige beroepskosten volledig aftrekbaar en andere slechts gedeeltelijk.

Voorbeelden van beroepskosten die volledig aftrekbaar zijn:

  • sociale bijdragen,
  • kosten voor uw (fiscaal) accountant, of
  • verzekeringen.

Voorbeelden van beroepskosten die gedeeltelijk aftrekbaar zijn:

  • restaurantkosten,
  • representatiekosten, of
  • relatiegeschenken.

Daarnaast zijn er ook beroepskosten die niet aftrekbaar zijn. Denk bijvoorbeeld aan kosten van ecocheques, boetes en belastingen.

De aftrekbaarheid van huurkosten

Als u in de hoedanigheid van ondernemer een pand of ruimte huurt om uw beroepsactiviteiten uit te oefenen – of dat nu bij u thuis is of buitenshuis – kan u die kost fiscaal inbrengen als beroepskost. De verhuurder wordt op zijn beurt belast op de werkelijke huurinkomsten of op het geïndexeerd kadastraal inkomen, afhankelijk van het feit of zijn pand als woning of beroepsmatig wordt gebruikt.

 

1. Belast op de werkelijke huurinkomsten

Als de huurder het pand of de ruimte gebruikt voor beroepsactiviteiten, wordt de verhuurder belast op de werkelijk ontvangen huur, min een kostenforfait.

 

2. Belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen

Gebruikt de huurder het pand of de ruimte niet voor beroepsactiviteiten, wordt de verhuurder belast op het geïndexeerd kadastraal inkomen vermenigvuldigd met 1,4.

Het verschil tussen beide kan heel groot zijn, waarbij optie 2 vaak een lager resultaat geeft en, dus, ook in een lagere belastingdruk resulteert.

Niets nieuws onder de zon? Of toch?

Vanaf inkomstenjaar 2023 (aanslagjaar 2024) eist de wetgever dat huur pas een aftrekbare beroepskost is als er een bijlage met extra informatie wordt toegevoegd. Dit omdat de fiscus heeft vastgesteld dat verhuurders hun huurinkomsten niet altijd correct aangeven.

Om efficiënter controle uit te oefenen eist de fiscus een bijlage bij de belastingaangifte waarin u de kost van huur inbrengt als beroepskost. In die bijlage hoort de volgende informatie te staan:

  • de identificatiegegevens van de verhuurder,
  • het adres van het onroerend goed,
  • het bedrag van de huur dat u in het inkomstenjaar heeft betaald of toegekend, en
  • het deel dat u als beroepskost opneemt in de belastingen.

Wat als de huur op factuur staat?

Dan moet u in principe geen bijlage toevoegen. In dat geval staan de nodige gegevens van de verhuurder (een vennootschap of andere rechtspersoon) en het pand of de ruimte op de factuur vermeld. Dit is de meest eenvoudige manier om huurkosten in te brengen als beroepskosten.

Wat als u de huur niet als beroepskost in aftrek neemt?

Ook dan is het verplicht de bijlage toe te voegen aan uw aangifte. Eveneens in het geval van vruchtgebruik, opstal of erfpacht.

 Wanneer is de huur niet aftrekbaar als beroepskost?

De fiscus zal de huurkosten niet als aftrekbare beroepskost zien in deze gevallen:

  • u voegt de bijlage niet toe aan uw aangifte, en/of
  • het huurcontract is kosteloos geregistreerd.

Kosteloze registratie van huurcontracten

Een kosteloze registratie van huurcontracten is enkel mogelijk als het gehuurde pand of de gehuurde ruimte als woning wordt gebruikt, en dus niet dient voor beroepsactiviteiten. De verhuurder wordt dan ook belast op het geïndexeerde kadastrale inkomen en niet op de werkelijke huurinkomsten.

 Waarop u moet letten als verhuurder

Onthoud dat uw huurders verplicht zijn om uw toestemming te vragen om het gehuurde pand beroepsmatig te gebruiken als het om een woning gaat. Gaat u hiermee akkoord, neemt u best twee huurbedragen op in het contract. Zo’n gemengd contract vermeldt:

1. het huurbedrag voor het woongedeelte
2. het huurbedrag voor het beroepsgedeelte

U zal dan voor het woongedeelte belast worden op basis van het geïndexeerd kadastraal inkomen, voor het beroepsgedeelte op basis van de werkelijke huurinkomsten. U bent in dit geval wel verplicht het contract te laten registreren.

In geval van gemengd gebruik van het gehuurde pand, werkt u beter met 2 aparte contracten: 1 voor het woongedeelte en 1 voor het beroepsgedeelte.

Let op: het registratiekantoor zal 0,2% registratierechten heffen op de volledige huur. 

De praktische kant

Omdat de nieuwe voorwaarde al ingaat voor inkomstenjaar 2023 (aanslagjaar 2024) brengt u het huurcontract best nu al in orde. Neem hiervoor zeker contact op met ons. Daarnaast staan wij u ook bij om de huurkosten correct in te brengen als beroepskost en de nodige fiscale optimalisaties door te voeren.

Hebt u nog vragen? Neem dan contact op via het contactformulier of het telefoonnummer +32 496 14 06 67.

BDS ACCOUNTANCY
in een notendop

Digitaal boekhouden
Fiscaal en juridisch advies
Voor vrije beroepen en KMO's
Persoonlijke aanpak
Over heel België
Perfect tweetalig
Nederlands en Frans

Bambi De Smet
Accountancy

info@bdsaccountancy.be
0496 14 06 67
Ninovestraat 81 D, 9600 Ronse
BTW: BE0771.908.281
ITAA nr. 52.331.304